ВОПРОСЫ ЭКОНОМИКИ БЛАГОУСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИЙ КУРОРТОВ
В журнале «Ландшафтная архитектура в эпоху глобализации» Московского объединения ландшафтных архитекторов №1 за 2024 год опубликовано исследование Ильи Мочалова «Вопросы экономики благоустройства территорий курортов».
Исследование призвано оказать помощь инвесторам, застройщикам и девелоперам в планировании бюджетов на СМР благоустройства и озеленения при строительстве и реконструкции крупных объектов отдыха, подготовке технико-экономических обоснований на благоустройство территорий отелей и курортов.
В статье определены категории стоимости благоустройства территорий курортов в зависимости от звездности, процентное соотношение таких работ с общей стоимостью капитальных затрат на строительно-монтажные работы (СМР), а также выявлены усредненные ценовые параметры на один жилой номер номерного фонда курорта.
Исследование проведено с опорой на результаты опубликованной ранее статьи Ильи Мочалова о среднестатистических бюджетах и экономических выгодах от благоустройства. В этой статье были выделены пять групп по стоимости объектов ландшафтной архитектуры:
1. Эксклюзивные объекты (стоимостью от 1 млрд.руб./га и выше).
2. Крупнобюджетные объекты (стоимостью от 500 млн. руб. до 1 млрд. руб./га).
3. Среднебюджетные объекты (стоимостью от 250 млн. руб. до 500 млн. руб./га).
4. Бюджетные объекты (от 100 млн. руб. до 250 млн. руб./га).
5. Малобюджетные объекты (до 100 млн.руб./га).
Содержание:
- История вопроса: благоустройство санаториев в советское время.
- Высший сегмент санаториев 40-50-х годов.
- Типовое строительство 50-70х годов.
- Ценообразование на примере проектов ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры».
- Выводы: категории объектов по их стоимости.
История вопроса: благоустройство санаториев в советское время
Парк всегда был неотъемлемой частью всех курортов. Представления о том, каким он должен быть и по каким принципам структурироваться, менялись с течением времени. Кроме того, на уровень благоустройства парков сильно влияли экономические и политические факторы. До 1930-х парковые зоны, даже их эстетические характеристики, воспринимались медиками сугубо функционально.
С появлением новых культурных тенденций и переориентацией на освоение классического наследия в начале 1930-х годов в организации парковых зон появляются новые тенденции, причем это касается не только санаторных, но и городских парков. По мнению архитекторов, советский парк, выполняющий особый набор функций, должен был проектироваться по принципиально новой схеме, объединявшей в себе регулярную и пейзажную планировку. В качестве идеального образца выступал Центральный парк культуры и отдыха им. М. Горького в Москве.
В послевоенные годы в Советском Союзе курортостроение, строительство санаториев, домов отдыха, туристических баз развивалось особенно быстро.
При этом, до 1954-1955 гг. имело место строительство двух совершенно разных типов курортов, резко отличающихся по своим технико-экономическим показателям.
Высший сегмент санаториев 40-50-х годов
Ведомственные санатории являлись высшим сегментом курортов 50-х годов, их можно, по сути, определить как «пятизвездочные отели» того времени. Яркие примеры роскошных сталинских санаториев: «Новые Сочи» в Сочи, «Украина» в Мисхоре, «Шахтер» в Цхалтубо, «Санаторий им. Дзержинского» и «Санаторий им. Орджоникидзе» в Сочи. Сооружение санаториев и домов отдыха являлось одним из ответственных участков культурного строительства, архитектуре советских здравниц придавалось большое значение.
Функциональный подход хорошо заметен в результатах работы Комитета по планировке Южного берега Крыма, который разработал отдельные требования, предъявляемые к организации парковых зон для различных типов лечебных и лечебно-профилактических учреждений. Исходя из набора функций, парк предполагалось подразделять на разные зоны: например, выделялись прогулочная, спортивная зоны, зона тихого отдыха.
По установкам 1948 года, вместимость санаторного комплекса высшего сегмента лимитировалась 200—250 местами. Общая стоимость строительства ведомственных санаториев составляла 120-160 тыс. руб. на одно место, а иногда этот показатель доходил до 200 тыс. рублей. Расходы на благоустройство участка, прокладку наружных сетей в сумме могли превышать общую стоимость строительства обычного санатория той же вместимости.
Таким образом, если мы говорим о гостиничном комплексе уровня 5 звезд в СССР, то на благоустройство расходовалась сумма, приблизительно равная стоимости строительства зданий, сооружений и сетей вместе взятых. В результате анализа нами сделан вывод, что средняя стоимость эксклюзивного благоустройства (говоря языком приведенной выше классификации) территорий курортов в СССР составляла порядка 50% от общей стоимости строительно-монтажных работ на строительство всего комплекса в целом.
Типовое строительство 50-70х годов
В 1955 году памятное постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» поставило крест на роскоши сталинской архитектуры. Критике подверглось практически всё, что было построено, при этом подчеркивались прелести типового строительства.
Таким образом, начиная с 1955 года в стране развивается именно типовое строительство. Говоря языком сегодняшнего дня, в этот период строятся отели категории одной-двух звезд.
Мы обратились к технико-экономическим показателям строительства двух типов советских санаториев в средних ценах 1955 года и проанализировали соотношение затрат на благоустройство их территорий к затратам на строительство в целом.
Нами использованы данные по нескольким типовым проектам санаториев на 250 или 400 мест (150 или 250 мест круглогодичного пребывания соответственно) (см. рис. 1). В результате анализа сделан вывод, что средняя стоимость типового благоустройства территорий курортов в СССР составляла порядка 15 – 22% от общей стоимости строительно-монтажных работ на строительство всего комплекса в целом. В среднем можно приять значение 19%.
Рис. 1. Технико-экономические показатели типовых проектов санаториев и домов отдыха.
Ценообразование на примере проектов ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры»
В компании «Илья Мочалов и Партнёры» бюджет рассчитывается параллельно работе над концепцией, чтобы предварительно проинформировать заказчика о стоимости его идей. При этом используется параллельно два метода бюджетирования: метод, основанный на средней стоимости за гектар согласно приведенной выше методики, и метод укрупненного бюджетирования по натуральным показателям.
Проектирование территорий курортных отелей компания «Илья Мочалов и Партнёры» начала довольно давно, еще в 2000-е годы. Первый проект компании по благоустройству курорта — парк на территории санатория «Одиссея» в поселке Лазаревское. Заказчик пожелал сделать первый в 21 веке дендрологический парк на Черноморском побережье Кавказа, и эта концепция была успешно реализована. В данном случае можно смело говорить о настоящей «пятизвёздочной» классификации, Заказчик проекта — РАО Газпром — принял решение об использовании растений из лучших европейских питомников.
В настоящее время благоустройство курортов и гостиниц — одно из приоритетных направлений деятельности компании. Мы проанализировали объекты из последней практики компании на предмет соотношения стоимости работ по благоустройству и озеленению и общего бюджета проекта. На рис. 2 приведены данные по общей сметной стоимости строительства санаториев, разграничены стоимости благоустройства, озеленения и гидросооружений. Рассчитаны стоимости благоустройства на 1 гектар и на 1 номер.
Рис. 2. Технические показатели и расчетная стоимость благоустройства территорий курортных объектов, компания «Илья Мочалов и Партнёры».
В 2023 году компания выпустила ландшафтно-архитектурную концепцию на реконструкцию территории санатория «Черное море» на 342 номера, памятника садово-паркового искусства, особо охраняемой природной территории. Территория этого трёхзвездочного семейного санатория в 1,9 гектара имеет крутой рельеф. Особое внимание уделено сохранению нескольких уникальных существующих мозаичных форм и скульптур, их реставрации, адаптации и добавлению новых функций. Проектом предусмотрено большое количество зелени и водных устройств, вечерней подсветки, применение крупного посадочного материала. Добавлены такие элементы, как амфитеатр, сухие гроты, парадная лестница. С самого начала проектирования и нам и Заказчику было очевидно, что проект трудоемкий и очень финансовоемкий.
При общем бюджете проекта около 10 миллиардов рублей на всю реализацию проекта, включая реконструкцию зданий и сооружений санатория, на благоустройство заказчиком было заложено порядка 17% общей суммы, то есть 1,7 миллиарда рублей.
По первой методике расчетная стоимость благоустройства варьировалась от 855 миллионов до 1,8 миллиарда рублей в зависимости от материалов, качества посадочного материала и других параметров. По натуральным показателям сумма составила 1,3 миллиарда рублей, или 14% от стоимости строительства объекта в целом. Таким образом, затраты на благоустройство с запасом вписались в бюджет, изначально обозначенный заказчиком. Стоимость благоустройства на 1 гектар – около 705 миллионов рублей, следовательно, по приведенной выше классификации объект крупнобюджетный.
Отметим, что из представленных нами трех примеров по санаторию «Черное море» стоимость благоустройства на 1 номер наибольшая – почти 4 миллиона рублей.
Также в 2023 году компанией был создан проект гостиничного комплекса «Волна». Уровень отеля — 4 звезды. Площадь всего участка – 4,3 гектара, площадь благоустройства — 2,5 гектара. Ландшафтно-архитектурная концепция включает в себя территорию при гостиничном комплексе с зоной бассейна, а также территорию домов-апартаментов. Источником идеи проекта являются плавные, упругие и чёткие линии, своей формой и цветом напоминающие морские волны, которые отражаются как в горизонтальном плане, так и в объёмных мотивах. Пространство бассейнов и игровых площадок – это пышный зелёный оазис, разместившийся вдоль морского берега с ажурными пальмами и другими субтропическими растениями. Здесь создан образ райского южного сада.
Общая стоимость благоустройства территории в 2,5 гектара составила от 634 миллионов до 1,4 миллиардов рублей. По натуральным показателям сумма составила 1,2 миллиарда рублей. Стоимость благоустройства на 1 гектар – около 485 миллионов рублей, следовательно, по нашей классификации объект среднебюджетный.
Еще одна работа в Сочи – это благоустройство известного здания «Reef Residence», спроектированное бюро «Меганом», руководитель авторского коллектива — известный российский архитектор Юрий Григорян. Компания «Илья Мочалов и Партнёры» поучаствовала в проекте второй очереди парка площадью 7,3 гектаров, площадь благоустройства составила 0,5 гектара. Территория расширялась за счет строительства дополнительного ресторана и подземной парковки. Благоустройство парка начиналось с эксплуатируемых крыш ресторана и парковки, которым компания уделила особое внимание. Ландшафтно-архитектурная концепция парка получила название "Рододендрон-парк". На пешеходном маршруте из натурального камня можно посетить «Сад огня» и «Сад туманов», а завершается маршрут «воздушной» башней-оранжереей для выращивания орхидей. Через парк протекает извилистый ручей, который в нижней части склона разливается в искусственный водоём. Разработаны авторские детские игровые площадки, где игра с водой была положена в основу всей композиции. На территории гармонично расположены несколько павильонов индивидуального изготовления для тихого отдыха и созерцания просторов Чёрного моря. При этом, нужно отметить, что бюджет проекта вышел относительно небольшим, поскольку территория уже была насыщена существующими растениями, и в нее было сложно привнести множество новых объектов и растений.
Общая стоимость благоустройства территории (без стоимости оранжереи) составила по приведенной выше методике от 125 до 250 миллионов рублей по укрупненной оценке, по натуральным показателям - 176 миллионов рублей. Стоимость благоустройства на 1 гектар – около 350 миллионов рублей, следовательно, по нашей классификации объект среднебюджетный.
Стоимость благоустройства на 1 номер по обоим среднебюджетным объектам примерно равна: 2,4 – 2,5 миллиона рублей.
Выводы: категории объектов по их стоимости
В статье проанализирована стоимость благоустройства территорий курортов на основе примеров из практики ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры». Изучена история вопроса в советское время: выделены две основные категории объектов по их уровню и соответствующей стоимости благоустройства территории.
С учетом полученных данных предлагаем выделить две основные условные категории курортных объектов по стоимости благоустройства их территорий в зависимости от звездности (см. рис. 3):
Объекты 1-2*: бюджетные объекты (стоимостью до 250 млн. руб./га), доля СМР на благоустройство в общей стоимости строительства – от 15% до 22%;
Объекты 4-5*: крупнобюджетные объекты (стоимостью от 250 млн. руб. до 1 млрд. руб./га), доля СМР на благоустройство в общей стоимости строительства – от 23% до 50%.
Рис. 3. Категории курортных объектов по стоимости благоустройства территорий в зависимости от звездности.
Зеленые пространства являются, несомненно, очень важным элементом загородной инфраструктуры. Они в значительной степени могут повышать капитализацию курортов, санаториев, гостиниц. Уровень комфорта, который будут получать отдыхающие на этих территориях, зависит от многих факторов. Среди них не последним будет наличие достаточного бюджета и желание заказчика соотносить свои идеи с их стоимостью.